Proč česká města ztrácejí své srdce: Anatomie prázdných center

Prázdné výlohy, zavřeno po páté a náměstí, které ožije jen při jarmarku. Česká centra neumírají jednou ranou: postupně ztrácejí obyvatele, služby, úřady i každodenní cesty. Jakmile se tento řetězec rozběhne, drahé dláždění ho samo nezastaví. Podívali jsme se na data, české příklady i řešení, která dávají smysl.

Česká centra se vyprazdňují tehdy, když současně ztrácejí stabilní obyvatele, každodenní služby, obchod, veřejné instituce a koordinované řízení.

• Prázdné centrum není pouze problém maloobchodu, ale výsledek ztráty několika městských funkcí současně.
• Privatizace bytů, odliv obchodů, sociální segregace a přesun každodenních cest na periferii se mohou navzájem posilovat.
• Úspěšná obnova vyžaduje bydlení, služby, práci s vlastníky, konkrétního koordinátora a pravidelné měření výsledků.

Na fotografii do městského zpravodaje vypadá všechno dobře. Nová dlažba, opravená kašna, několik laviček a květináče. Jenže fotografie se obvykle pořizuje při slavnosti nebo za slunečného poledne. Přijďte na stejné místo v obyčejné úterý po šesté večer a možná uvidíte jiné město: zatažené rolety, prázdné výlohy, rychle procházející jednotlivce a náměstí, na kterém není důvod zůstávat.

Městská centra většinou neumírají při jedné katastrofě. Nejdříve zmizí část obyvatel. Potom potraviny, řeznictví nebo drogerie. Přestěhuje se úřad, banka či lékař. Zkrátí se otevírací doba. Přibudou prázdné provozovny a domy, jejichž majitelé čekají na výhodnější příležitost. Lidé si postupně zvyknou jezdit jinam. A nakonec se město pokouší vrátit život tam, odkud ho celé roky pomáhalo vytlačovat.

„Mrtvé centrum“ není jen prázdné náměstí

Pojem mrtvé centrum je působivý, ale nepřesný. Může označovat několik odlišných problémů.

Někde skutečně ubývá obyvatel. Jinde se bydlí dál, ale mizí obchody a služby v přízemích domů. Další centrum funguje ve všední den do čtyř hodin, protože ho drží při životě zaměstnanci úřadů, škol a kanceláří, ale večer a o víkendu se vyprázdní. V sociálně zatížených částech se může koncentrovat nestabilní bydlení, zanedbané nemovitosti, nepořádek a konflikty. A v turistických městech nastává opačný paradox: ulice mohou být plné návštěvníků, zatímco z centra mizí běžní obyvatelé, potraviny, školy a služby pro každodenní život.

Nejde tedy o jednu nemoc. Mrtvé centrum je syndrom ztráty městských funkcí. Rozhodující není, kolik lidí přijde jednou za měsíc na trhy, ale zda mají obyvatelé důvod chodit do centra každý den: bydlet, nakupovat, vyzvednout dítě, navštívit lékaře, zajít do knihovny, posedět nebo se prostě cestou potkat.

Mrtvé centrum je syndrom ztráty městských funkcí.

Nejucelenější český výzkum zaměřený přímo na městská centra proběhl v listopadu 2019. Odpovědělo v něm 114 měst nad 3 000 obyvatel. Pokles počtu obyvatel centra tehdy označila za problém přibližně čtvrtina respondentů. Mezi městy nad 50 000 obyvatel to bylo 60 %. Klesající atraktivitu centra pro obchod a služby uvádělo 40,4 % měst a stejný podíl zaznamenával růst počtu nevyužívaných podnikatelských prostor. U největších měst řešilo prázdné provozovny dokonce osm z deseti respondentů. Bezpečnost označilo za problém v průměru 11,4 % měst, ale mezi městy nad 50 000 obyvatel už 40 %.

Čísla nelze vydávat za přesnou mapu českých center v roce 2026. Jde o odpovědi samospráv z roku 2019, nikoli o pravidelné sčítání prázdných výloh a obyvatel jednotlivých ulic. Novější srovnatelný celostátní přehled přímo za centra měst veřejně dostupný není. Právě tato mezera je sama o sobě důležitým zjištěním: stát i obce investují do revitalizací miliardy, ale vývoj center nesledují jednotným způsobem.

Spirála úpadku začíná u bydlení

Živé centrum potřebuje lidi, kteří v něm nejen pracují nebo jednou týdně nakupují, ale také ráno vstávají, večer se vracejí, chodí se psem, posílají děti do školy a potřebují místní služby. Stálí obyvatelé vytvářejí základní poptávku, bez níž nepřežije obchod s potravinami, kavárna ani drobná opravna.

Česká centra však prošla po roce 1989 zásadní změnou vlastnictví. Restituce a privatizace přinesly soukromé investice a v řadě případů zachránily zanedbané domy. Současně ale města přišla o část bytů a budov, pomocí kterých mohla ovlivňovat, kdo v centru bydlí, jaké služby v něm zůstanou a zda se prázdný dům vrátí do užívání.

V českém výzkumu uvedlo 58,8 % měst, že většina rozvojového potenciálu jejich centra leží v soukromých rukou, takže samospráva má jen omezenou možnost jeho budoucnost řídit. Za důležitý předpoklad úspěšné revitalizace přitom 81,6 % respondentů označilo právě vlastnictví nemovitostí, které dovoluje městu nabízet zvýhodněné nájmy nebo podporovat potřebné funkce.

Rozsah veřejně podporovaného bydlení je v Česku malý. Podle OECD představovalo sociální nájemní bydlení v roce 2021 pouze 3,6 % bytového fondu. Část starších domů je navíc technicky a energeticky náročná a jejich rekonstrukce je drahá. OECD současně upozorňuje na další český paradox: v roce 2021 bylo jako neobydlených evidováno přibližně 16 % bytů, ale mnoho z nich se nachází tam, kde není odpovídající poptávka, je ve špatném stavu nebo není fakticky dostupných pro běžný nájemní trh.

Privatizace tedy není jednoduchý příběh o „špatných soukromnících“. Problém nastává ve chvíli, kdy město prodá téměř všechny nástroje, ale ponechá si odpovědnost za důsledky. Soukromý vlastník přirozeně sleduje výnos své nemovitosti. Nemá však povinnost starat se o to, zda ve městě zůstane dostupný byt pro zdravotní sestru, samoživitelku, seniora nebo mladou rodinu ani zda bude v přízemí potravinářství místo dlouhodobě prázdné výlohy.

Město nemusí vlastnit celé centrum. Potřebuje však dostatek strategických bytů a provozoven, aby mohlo korigovat selhání trhu: nabídnout stabilní nájem, přestěhovat ohroženou domácnost z problémového domu, udržet potřebnou službu nebo oživit prázdnou ulici.

Dávka na bydlení není automat na libovolné nájemné

V debatách o sociálně zatížených centrech se často objevuje jednoduché vysvětlení: majitel zvýší nájem, stát ho prostřednictvím dávek zaplatí a nájemníkovi je cena lhostejná. Skutečnost je složitější.

Národní ekonomická rada vlády skutečně upozornila, že kombinace nedostatku obecního a sociálního bydlení a nevhodně nastavené podpory může posilovat obchod s chudobou. Ohrožené domácnosti se soustřeďují do oblastí s levnějším nebo nekvalitním bydlením, zatímco část veřejné podpory zachytí pronajímatelé. NERV však neoznačuje za příčinu samotnou existenci dávek. Za problém považuje prostředí, ve kterém chudá domácnost nemá reálnou alternativu a obec nemá dostatek bytů ani nástrojů, jak jí ji nabídnout.

Od 1. října 2025 funguje dávka státní sociální pomoci, jejíž součástí je podpora bydlení. Nárok závisí na příjmové a majetkové situaci domácnosti a u části žadatelů také na pracovní aktivitě. Náklady na bydlení musí překročit stanovenou část rozhodného příjmu a uznatelná část je omezena rozhodnými náklady. Stát tedy automaticky nehradí jakoukoli částku napsanou v nájemní smlouvě.

To ale neznamená, že je obchod s chudobou minulostí. Pokud domácnost kvůli nízkému příjmu, exekucím, diskriminaci nebo krátké nájemní historii nedostane běžný byt, může skončit u vlastníka, který je ochoten pronajmout horší bydlení za nepřiměřených podmínek. Nájemník tak často neplatí vysokou cenu proto, že by mu byla lhostejná, ale proto, že jinde bydlet nemůže.

Nový zákon o podpoře bydlení má část této mezery zacelit. Od 1. ledna 2026 funguje v republice 154 kontaktních míst pro bydlení a od 1. července 2026 lze žádat také o bytová podpůrná opatření nebo asistenci při udržení bydlení. Pomoc může mít podobu obecního nájmu, bytu získaného přes ověřeného garanta i podpory při řešení smluv, nákladů a každodenních povinností.

Pro člověka v nejistém nájmu je to praktická změna: nemusí čekat, až dostane výpověď nebo skončí na ubytovně. Na kontaktní místo se může obrátit už při sporu o smlouvu, hrozbě ztráty bytu nebo při hledání stabilnějšího bydlení.

Romská etnicita není diagnóza domu ani města

Citlivou část tématu nelze obejít. V některých centrech nebo starších městských čtvrtích se skutečně koncentrují romské a jiné sociálně slabé domácnosti. Mohou se tam současně objevovat opakované konflikty, hluk, nepořádek, přestupky a pocit nejistoty. Tyto problémy se nemají zamlčovat ani omlouvat.

Je však nutné pojmenovat příčinu správně. Pro nepořádek, kriminalitu, zanedbaný dům či úpadek ulice je relevantní koncentrace chudoby, nestabilita bydlení, časté stěhování, zadlužení, přeplněné byty, chování konkrétních lidí, kvalita sociální práce a jednání vlastníků nemovitostí.

Starší terénní testování citované veřejným ochráncem práv ukázalo, že zájemci s romsky znějícím jménem byli na prohlídku soukromého bytu zváni výrazně méně často než srovnatelní zájemci s typicky českým jménem. V daném testu dosáhla jejich úspěšnost 43 % oproti 78 % u druhé skupiny. Nejde o současnou statistiku celého trhu, ale o doložený mechanismus: je-li části obyvatel běžný nájemní trh fakticky hůře dostupný, budou se častěji soustřeďovat v domech a ulicích, kde je pronajímatel přijme.

Nepořádek, vyhrožování či opakované přestupky má město řešit jako konkrétní jednání – důsledně, včas a bez výmluv. Současně musí zabránit tomu, aby se chudoba a problémové nájemní vztahy koncentrovaly do několika domů. Pouhé vytlačení domácností do jiné ulice není řešení; je to stěhování problému.

Právě tento komplexní přístup zachycuje desegregační plán pro Karvinou 6 z února 2026. Nejde o historické centrum, ale o názorný příklad území, které po útlumu původní hospodářské funkce prošlo změnou vlastnictví, růstem sociální zranitelnosti a degradací bytového fondu. Plán výslovně uvádí, že technický zásah nestačí: musí se současně pracovat s domy, domácnostmi, náhradním bydlením, sociální podporou a budoucím využitím lokality.

Obchodní centrum má jednoho správce. Historická ulice stovku zájmů

Obchodní centrum nevítězí pouze tím, že má více obchodů nebo levnější zboží. Je to koordinovaný systém.

Má jednotnou otevírací dobu, společnou reklamu, správu budovy, čistotu, vytápění, toalety, občerstvení, zábavu a parkování. Správce vybírá skladbu nájemců a hlídá, aby vedle sebe nebylo deset stejných provozoven a nechyběly služby, kvůli kterým zákazník přijde opakovaně.

Historická ulice naproti tomu často sestává z desítek samostatných vlastníků a nájemců. Jeden obchod zavře v 16 hodin, druhý v 17 hodin, třetí neotevře v sobotu. Jeden majitel požaduje nájem odpovídající nejlepším časům, přestože je ulice několik let v útlumu. Jiný drží provozovnu prázdnou, protože čeká na výhodnější využití. Město vlastní chodník, lampu a lavičku, ale ne výlohu ani byt nad ní.

Ve skutečnosti proto nesoutěží malý obchod s velkým obchodem. Koordinované obchodní centrum soutěží s nekoordinovaným souborem jednotlivců.

K tomu přibývá internetové nakupování, změna životního stylu a práce z domova. OECD upozorňuje, že e-shopy, hybridní práce a demografické změny přesouvají část spotřeby z tradičních center jinam. Méně kancelářských pracovníků znamená méně obědů, kávy, rychlých nákupů a každodenních průchodů ulicemi. Výdaje se přitom nemusejí ztratit; mohou se přesunout do obytných čtvrtí nebo na periferii.

Výmluvným českým příkladem je Ostrava. Studie čtyř hlavních ulic historického centra zjistila, že mezi lety 2006 a 2016 klesl počet aktivních maloobchodních jednotek přibližně o 20 % a výrazně přibylo prázdných prostor. Autoři vývoj spojovali především s otevřením sousedního obchodního centra Nová Karolina. Zbylé podniky byly závislé hlavně na lidech, kteří v centru pracovali, nikoli na místních obyvatelích; o víkendech proto hlavní ulice působily prázdně.

Odlišný, ale příbuzný obraz nabídla případová studie Aše z roku 2020. Popsala velké množství nevyužívaných maloobchodních prostor, všechny v soukromém vlastnictví, slabou kupní sílu a přesun atraktivnější nabídky na okraj města. Město mohlo opravovat veřejný prostor, ale nemohlo samo rozhodnout, co se stane v soukromých přízemích domů.

Ostrava ani Aš nejsou univerzálním modelem. Ukazují však dvě části stejné diagnózy: obchodní odliv a nedostatek kontroly nad nemovitostmi, bez nichž se život do ulic vrací jen obtížně.

Prázdná výloha znamená víc než jeden zavřený obchod

Každý uzavřený obchod snižuje důvod, proč do ulice přijít. Méně návštěvníků znamená nižší tržby ostatních provozoven. Ty zkrátí otevírací dobu nebo odejdou. Ulice má večer méně světla, méně obsluhy, méně lidí u oken a méně běžného pohybu.

Vzniká zpětná vazba: prázdnota zhoršuje pocit bezpečí a pocit nebezpečí dále snižuje návštěvnost. To neznamená, že je kriminalita pouze „pocit“. V některých lokalitách jsou konflikty a přestupky reálné. Je však potřeba rozlišovat mezi evidovanými skutky, nepořádkem a subjektivní obavou. Jinak může město hlídat místo, kde se lidé bojí, ale přehlédnout místo, kde se skutečně něco děje.

Nejlepší bezpečnostní politikou proto není pouze větší počet hlídek. Je jí také návrat běžného života: otevřené provozovny, obyvatelé, večerní služby, čisté prostředí, dobré osvětlení a rychlé řešení konkrétních problémových míst.

Proč nová dlažba život nevrátí

Česká města se při revitalizacích nejčastěji soustředí na to, co dokážou přímo postavit a vykázat: dlažbu, zeleň, mobiliář, kašnu, parkovací stání nebo pěší zónu. Je to pochopitelné. Stavba má rozpočet, termín, dodavatele a slavnostní otevření. Její dokončení lze vyfotografovat.

S obyvateli, podnikateli a soukromými vlastníky je práce pomalejší. Nelze je zadat ve veřejné zakázce ani dokončit k jednomu datu.

Český výzkum přitom výslovně upozornil, že urbanistické studie často věnují více pozornosti fyzickým strukturám než sociálnímu fungování místa. Výsledkem mohou být kvalitně opravené prostory, v nichž se lidé nezastavují a netráví čas. Péči o veřejná prostranství plánovalo 84,2 % měst a kulturní či společenské akce 69,3 %. Posilování bydlení v centru, práce s prázdnými nemovitostmi nebo soustředění veřejných služeb měly podstatně menší pozornost.

Festival, adventní trhy nebo městské slavnosti mohou centru pomoci. Jsou však návštěvou, nikoli trvalým bydlištěm. Město nelze udržet při životě několika víkendy v roce, jestliže v něm po zbytek času chybějí potraviny, lékař, škola, dostupný byt a důvod přijít po práci.

Klíčová čísla

• 114 českých měst se účastnilo výzkumu v roce 2019.
• 25,4 % měst řešilo pokles počtu obyvatel v centru.
• 40,4 % měst uvádělo klesající atraktivitu centra pro obchod a služby.
• 40,4 % měst zaznamenávalo růst počtu nevyužívaných podnikatelských prostor.
• 58,8 % měst považovalo své možnosti za omezené kvůli soukromému vlastnictví rozvojového potenciálu.
• 3,6 % českého bytového fondu tvořilo v roce 2021 sociální nájemní bydlení.
• 578 obcí bylo podle Indexu sociálního vyloučení za rok 2024 v ohrožených kategoriích.
• Od 1. ledna 2026 funguje 154 kontaktních míst pro bydlení.
• Broumov chce do roku 2027 snížit počet nevyužívaných budov v centru o 20 %.
• Francouzská komerční neobsazenost center dosáhla v roce 2024 podle ANCT 14 %.

Kde je úpadek center nejpravděpodobnější

Neexistuje jednoduchý žebříček měst s „nejmrtvějším náměstím“. Jednotlivé mechanismy se však častěji spojují v několika typech území.

Riziko je vyšší v postindustriálních městech, která přišla o významné zaměstnavatele a mladší obyvatele. V pohraničních a vnitřních periferiích se přidává horší dostupnost, slabší kupní síla a odchod služeb. V okolí rostoucích měst může centrum oslabovat suburbanizace: rodiny se přestěhují do okolních obcí, nakupují v retail parku u hlavní silnice a původním jádrem jen projíždějí. Menší okresní města zase mohou ztrácet úřady, pobočky bank, pošty nebo zdravotní služby, a s nimi stovky každodenních návštěv.

Index sociálního vyloučení za rok 2024 označil jako ohrožené 578 obcí, o 39 více než o rok dříve. Nejvyšší zátěž dlouhodobě vykazovaly Ústecký, Moravskoslezský a Karlovarský kraj, nadprůměrně zatížené obce se však nacházely také ve vnitřních periferiích ostatních regionů. Počet obcí zatížených současně nejméně ve dvou z pěti sledovaných oblastí vzrostl z 1 299 na 1 440.

Index ale pracuje s celými obcemi a ukazateli, jako jsou exekuce, dlouhodobá nezaměstnanost, příjmová nouze, podpora bydlení a předčasné odchody ze školy. Nelze z něj vyčíst, zda je konkrétní náměstí prázdné, bezpečné nebo plné obchodů. Sociální zatížení obce je rizikový faktor, nikoli automatický důkaz mrtvého centra.

To platí také pro Liberecký kraj. Celostátního výzkumu center se účastnily mimo jiné Liberec, Chrastava, Mimoň, Lomnice nad Popelkou a Nové Město pod Smrkem, zveřejněná zpráva však neuvádí jejich jednotlivé odpovědi. Bez samostatných místních dat proto nelze tvrdit, které centrum v kraji upadá nejrychleji a proč.

Čtyři české lekce: obchod, vlastnictví, segregace a řízení

České příklady ukazují, že různá města potřebují různé zásahy.

Ostrava připomíná, jak silně může původní obchodní ulice oslabit, když v jejím bezprostředním sousedství vznikne velký, profesionálně řízený maloobchodní komplex. Nestačí potom přivést do centra lidi během pracovní doby; musí se vrátit bydlení a důvody zůstávat večer a o víkendu.

Aš ukazuje meze fyzické revitalizace v situaci, kdy jsou prázdné provozovny soukromé, kupní síla slabá a atraktivnější obchody se přesunuly na periferii. Opravený chodník sám nezmění ekonomiku domu ani rozhodnutí jeho vlastníka.

Karviná 6 dokládá, že degradaci bytového fondu a koncentraci sociálních problémů nelze napravit pouze demolicí nebo přesunem obyvatel. Bez stabilního náhradního bydlení, práce s domácnostmi a kontroly dalšího vývoje by vznikla nová problémová lokalita jinde.

Broumov představuje zajímavý pokus řídit centrum jako celek. Integrovaný plán platný od prosince 2025 zařadil agendu koordinátora centra do místního kulturního a informačního střediska. Město chce propojovat podnikatele s vedením, aktivně nabízet prázdné prostory a do roku 2027 snížit počet nevyužívaných budov v centru o 20 %.

Poslední údaj je zatím cílem, nikoli dosaženým výsledkem. Právě tím je ale Broumov užitečný: pojmenoval odpovědnost, termín a měřitelný výsledek. To je více než obecný slib, že centrum bude „atraktivnější“.

Největší slepé místo: centrum často nikdo skutečně neřídí

Český výzkum přinesl jeden mimořádně výmluvný detail. Více než 81 % měst považovalo za důležitou organizační kapacitu – tedy existenci lidí, kteří se centru věnují soustavně. Téměř polovina uznávala význam pracovní či koordinační skupiny.

Přesto žádné ze 114 dotázaných měst neuvedlo, že by mělo nebo plánovalo zvláštní organizaci odpovědnou za revitalizaci centra. Databázi nevyužívaných budov a pozemků mělo pouze 38,6 % měst.

Obchodní centrum přitom svého manažera má. Sleduje návštěvnost, prázdné jednotky, skladbu nájemců, otevírací dobu i marketing. Historické centrum, které je ekonomicky i společensky podstatně složitější, bývá rozděleno mezi odbor investic, dopravu, kulturu, sociální věci, městskou policii, památkovou péči a správu majetku. Každý řeší svůj díl, ale nikdo neodpovídá za výsledný život místa.

To může být jedna z nejdůležitějších příčin českého selhání: města mají projekty v centru, ale často nemají řízení centra.

Zahraničí ukazuje cestu, nikoli zázračný recept

Francie od roku 2018 provozuje program Action cœur de ville, zaměřený na obnovu center středně velkých měst. Nesoustředí se pouze na obchody nebo veřejný prostor. Propojuje rekonstrukce starých a nevyhovujících domů, dostupné bydlení, místní ekonomiku, dopravu, veřejné služby i maloobchod. Mezi partnery patří instituce financující renovace bydlení, sociální byty a obnovu starých nemovitostí.

Ani rozsáhlý celostátní program však úpadek automaticky nezastaví. Francouzská agentura ANCT uvedla, že komerční neobsazenost sledovaných center po zlepšení znovu rostla a v roce 2024 dosáhla historického maxima 14 %. Pandemie, inflace, bankroty obchodních řetězců, e-shopy a změny spotřeby byly silnější než část předchozích úspěchů.

Francouzská zkušenost tak nepřináší pohádku o vyřešeném problému. Přináší důležitější poznání: centrum potřebuje dlouhodobou politiku, která se průběžně upravuje. Jednorázové vítězství neexistuje.

Slovinský Koper využívá městské provozovny cíleněji. Podnikům, které slouží každodenním potřebám místních obyvatel – například pekárnám, obchodům s oblečením či technickým zbožím – nabízí ve vybraných městských prostorách nájemné snížené o 30 %. Současně omezuje přeměnu obchodních přízemí na byty a zprostředkovává dočasné pop-up provozovny. Začínající podnikatel může prostor vyzkoušet bez dlouhého závazku a uhradit pouze provozní náklady.

Německá praxe zase zdůrazňuje, že budoucí centrum nemůže zůstat pouhou nákupní zónou. Musí spojovat obchod se službami, bydlením, kulturou, vzděláváním, komunitními aktivitami a novými formami práce. Německá agentura pro životní prostředí v doporučeních z roku 2025 označuje proměnu center za společnou práci samosprávy, podnikatelů a občanské společnosti, nikoli za samostatný stavební projekt radnice.

Společným znakem úspěšnějších přístupů není konkrétní typ dlažby ani univerzální poměr parkovacích míst. Je jím schopnost řídit směs funkcí, pracovat se soukromými vlastníky, zkoušet dočasná řešení a pravidelně měřit, co skutečně funguje.

Jak poznat, že se centrum opravdu uzdravuje

Město nemá úspěch měřit počtem dokončených staveb ani návštěvností jedné slavnosti. Potřebuje sledovat, zda se vrací běžný život.

Města by měla nejprve přesně vymezit území centra a každý rok zveřejnit několik základních údajů: počet obyvatel, neobydlených bytů, přízemních provozoven, dlouhodobě prázdných výloh, nově otevřených a uzavřených podniků, pěší návštěvnost v různých časech, bezpečnostní incidenty a výsledky průzkumu mezi obyvateli.

Takový přehled by nestál miliardy. Umožnil by však zjistit, zda se po rekonstrukci za 100 milionů korun změnil pouze vzhled náměstí, nebo také jeho skutečné používání.

Obyvatelé se při projednávání další revitalizace mohou ptát velmi jednoduše: Kolik nových obyvatel, služeb nebo otevřených přízemí projekt přinese? Kdo bude výsledek měřit? Kdo bude jednat s vlastníky prázdných domů? Co se stane po skončení dotace? Jestliže město odpovídá jen počtem laviček a kulturních akcí, řeší pravděpodobně pouze povrch problému.

Živé centrum začíná v obyčejné úterý

Centrum města je citlivý ekosystém. Bydlení vytváří zákazníky pro služby. Služby dávají lidem důvod chodit pěšky. Lidé v ulicích zvyšují pocit bezpečí. Bezpečné a používané místo přitahuje další obyvatele a podnikatele. Jakmile se tento řetězec přeruší na několika místech současně, začne fungovat opačným směrem.

Není to nevyhnutelný demografický zákon. Stárnutí, odchod průmyslu, suburbanizace, e-shopy a změny nakupování jsou skutečné tlaky, ale o výsledku rozhoduje také politika. Město může prodat všechny byty a provozovny, povolit další retail park, odstěhovat úřady na periferii a potom se divit, že opravené náměstí zůstává prázdné. Může však také udržet strategický majetek, vracet bydlení nad obchody, podporovat každodenní služby, pracovat s problémovými domy a dát centru jednoho odpovědného správce.

Skutečně živé centrum se nepozná při vánočních trzích. Pozná se v listopadové úterý večer, kdy se na náměstí nic zvláštního nekoná – a přesto tam lidé bydlí, nakupují, potkávají se a nemají důvod rychle odejít.

Otázky a odpovědi

Co je mrtvé centrum města?
Centrum, které ztratilo více každodenních funkcí: stabilní obyvatele, služby, obchody, instituce nebo běžný pohyb lidí mimo dobu konání akcí.

Jsou hlavní příčinou obchodní centra?
Mohou být významnou příčinou odlivu obchodu, nejsou však jedinou. Rozhodují také bydlení, demografie, doprava, e-shopy, vlastnictví domů a politika města.

Hradí stát sociálně slabým lidem libovolně vysoký nájem?
Ne. Podpora bydlení je podmíněna příjmovou a majetkovou situací a uznatelná část nákladů je omezena. V nedostatkovém trhu však může část podpory nepřímo zachytit pronajímatel.

Proč se sociálně slabí obyvatelé koncentrují v určitých domech?
Kvůli nedostatku obecních bytů, diskriminaci, dluhům, nejistým smlouvám a omezenému přístupu na běžný nájemní trh.

Pomůže rekonstrukce náměstí?
Může zlepšit prostředí, sama však nevrátí obyvatele, obchody ani služby. Musí být součástí širší bytové, obchodní, sociální a dopravní politiky.

Jak lze poznat, že revitalizace funguje?
Podle stabilního počtu obyvatel, menšího množství prázdných výloh, širší nabídky každodenních služeb, návštěvnosti večer a o víkendech a zlepšení bezpečnosti.

 

Zdroje a kontext

[1] Revitalizace městských center v České republice: aktéři, problémy, řešení, faktory úspěšnosti. Výsledky empirického výzkumu, projekt TAČR ÉTA, dotazníkové šetření 2019.
https://www.spovcr.cz/evt_file.php?file=2008

[2] Housing Reforms in Czechia and Poland, OECD, 2025.
https://www.oecd.org/en/publications/housing-reforms-in-czechia-and-poland_4988c473-en.html

[3] NERV: 12 kroků pro dostupné bydlení, Národní ekonomická rada vlády.
https://vlada.gov.cz/assets/ppov/NERV/aktuality/NERV_12_kroku_pro_dostupne_bydleni_FIN1.pdf

[4] Dávka státní sociální pomoci, Ministerstvo práce a sociálních věcí.
https://mpsv.gov.cz/davka-statni-socialni-pomoci

[5] Petr Lang: Sociální vyloučení v Česku: rozsah v roce 2024, Agentura pro sociální začleňování, Ministerstvo pro místní rozvoj, září 2025.
https://mmr.gov.cz/getmedia/e31ef32a-736a-4b5f-9e82-e5c68dbc3537/ASZ_zprava_ISV_2024.pdf.aspx?ext=.pdf

[6] Stanovisko veřejného ochránce práv k bydlení a diskriminaci Romů, včetně výsledků terénního testování trhu s nájemními byty.
https://www.ochrance.cz/uploads-import/ESO/107-2013-DIS-EN.pdf

[7] Aura-Luciana Istrate, Vojtěch Bosák, Alexandr Nováček, Ondřej Slach: How Attractive for Walking Are the Main Streets of a Shrinking City?, Sustainability, 2020.
https://www.mdpi.com/2071-1050/12/15/6060

[8] Strategie revitalizace centra města Aše, případová studie, 2020.
https://projekty.fm.vse.cz/wp-content/uploads/page/491/As_studie.pdf

[9] Desegregační plán Karviná 6 – Nové Město, Odbor pro sociální začleňování MMR, únor 2026.
https://mmr.gov.cz/getattachment/Microsites/Socialni-zaclenovani/Dokumenty-o-nas/Desegregacni-plan-Karvina-6-ndash%3B-Nove-mesto-%28uno/28_Desegregacni-plan-Karvina-6-Nove-mesto.pdf.aspx

[10] Zákon o podpoře bydlení – kontaktní místa a bytová podpůrná opatření, Ministerstvo pro místní rozvoj.
https://mmr.gov.cz/cs/ministerstvo/bytova-politika/zakon-o-podpore-bydleni

[11] Broumov Integrated Action Plan 2025–2030, město Broumov a URBACT.
https://urbact.eu/sites/default/files/2025-12/ENG%20short%20public%20IAP.pdf

[12] Local Retail, Global Trends: Harnessing the Twin Transition to Revitalise Retail SMEs in Town and City Centres, OECD, 2026.
https://www.oecd.org/en/publications/local-retail-global-trends_55e2edec-en/full-report/harnessing-the-twin-transition-to-revitalise-retail-smes-in-town-and-city-centres_216a0acf.html

[13] Action cœur de ville, Agence nationale de la cohésion des territoires, Francie.
https://anct.gouv.fr/programmes-dispositifs/action-coeur-de-ville

[14] Mon centre-ville 2030 – Synthèse, Agence nationale de la cohésion des territoires, 2025.
https://media.anct.gouv.fr/ressources/2025-09/acv_mcv_2030_synthese_vdef.pdf

[15] Future City Centre: Sustainable Offers as the Key to Revitalisation, německý Spolkový úřad pro životní prostředí, srpen 2025.
https://www.umweltbundesamt.de/en/publikationen/future-city-centre-sustainable-offers-as-the-key-to