Kantorova vila jde do druhého tendru. První nabídka byla o 37 % nad předpokládanou hodnotou

Jablonec zkouší podruhé najít firmu pro náročnou obnovu Kantorovy vily. První soutěž skončila jedinou nabídkou 54,65 milionu Kč bez DPH, tedy asi o 37 % nad předpokládanou hodnotou. Ještě zajímavější je, že na následnou tržní konzultaci, která měla odhalit důvody slabého zájmu, nepřišla jediná odpověď.

• První soutěž měla jediného účastníka s nabídkou 54,65 mil. Kč bez DPH.
• Město chtělo pomocí tržní konzultace zjistit příčinu slabého zájmu, ale nepřihlásil se nikdo.
• Druhý pokus má proběhnout jako otevřené podlimitní řízení; jeho výsledek bude zásadním testem současného rozpočtu.

U veřejné zakázky je nepříjemná vysoká cena. Ještě horší je, když není s čím ji porovnat. Přesně do této situace se dostal Jablonec u rekonstrukce Kantorovy vily: do první soutěže přišla jediná nabídka a činila 54,65 milionu Kč bez DPH. Město přitom vychází z předpokládané hodnoty stavební a restaurátorské části 39,7 milionu Kč.

Rozdíl zhruba 14,9 milionu Kč, tedy asi 37 %, první řízení ukončil. Formálně město zakázku zrušilo podle § 127 odst. 2 písm. h) zákona o zadávání veřejných zakázek proto, že v řízení zůstal jediný účastník. V srpnovém vysvětlení magistrát současně zdůrazňuje, že nabídka výrazně převýšila předpokládanou hodnotu a nebylo ji možné porovnat s konkurencí.

Město se zeptalo trhu. Trh neodpověděl

Tady příběh začíná být zajímavější než prosté „firma chtěla o 37 % víc“. Po zrušení soutěže se Jablonec pokusil zjistit, proč do ní další firmy vůbec nepřišly. V květnu proto vyhlásil předběžnou tržní konzultaci.

Dodavatelům položil sedm okruhů otázek. Ptalo se mimo jiné přímo na důvod neúčasti v první soutěži, zájem o opakované řízení, minimální reálnou dobu stavby, faktory ovlivňující cenu, smluvní podmínky i na to, zda požadavky na technickou kvalifikaci neomezují hospodářskou soutěž.

Výsledek? Do konzultace se nepřihlásil žádný dodavatel.

To je podstatná informace, protože z veřejných dokumentů dnes nelze poctivě určit, proč první soutěž přilákala jen jednu firmu. Mohla hrát roli cena, termín, kvalifikační požadavky, smluvní podmínky, vytíženost specializovaných firem nebo kombinace více faktorů. Město se na tyto možnosti ptalo, ale trh mu odpověď neposkytl. Bylo by proto nepřesné tvrdit, že příčinu už známe.

Co se při druhém pokusu skutečně mění

První zakázka běžela jako zjednodušené podlimitní řízení. Město nyní oznámilo, že druhý pokus chce vést jako otevřené podlimitní řízení. V Národním elektronickém nástroji je nový postup veden pod systémovým číslem N006/26/V00020555; v době přípravy článku má stav „Plánován“.

To je zatím nejjasněji doložená změna. Samotná změna typu řízení ovšem negarantuje, že tentokrát přijdou dvě, tři nebo pět nabídek.

Důležitější bude, jak budou nastavené konkrétní podmínky. První soutěž požadovala mimo jiné zkušenost s rekonstrukcí památkově chráněného objektu za nejméně 10 milionů Kč bez DPH, zkušenost s novostavbou či rekonstrukcí pozemní stavby za nejméně 20 milionů a také kvalifikované restaurátory pro dřevo, kámen a kov.

U památkově chráněné vily jsou odborné nároky pochopitelné; právě město se ale v následné konzultaci ptalo, zda nejsou požadavky nastavené příliš úzce.

Dokud nebude možné porovnat úplné podmínky nového řízení s prvním, není fér tvrdit, že město kvalifikaci, sankce nebo harmonogram zmírnilo. Z veřejných podkladů to zatím doložit nelze.

Je 39,7 milionu stále realistických?

Částka 39,7 milionu Kč bez DPH nezmizela. Magistrát ji i 12. srpna uvádí jako předpokládanou hodnotu stavební části včetně restaurátorských prací podle rozpočtu projektanta.

To ale není totéž jako potvrzená tržní cena.

První soutěž poskytla pouze jeden cenový údaj: 54,65 milionu Kč. Jedna nabídka sama o sobě nedokazuje, že zakázka „má stát“ právě tolik. Současně však ani neposkytuje potvrzení, že se specializovaná rekonstrukce dá na trhu skutečně pořídit za 39,7 milionu.

Druhé řízení tak bude v podstatě prvním skutečným testem, zda projektantský rozpočet a možnosti trhu dokážou najít společný bod.

A je tu ještě jedno číslo, které dobře ukazuje velikost problému. Město nyní uvádí kompletní náklady projektu – tedy vilu včetně vybavení, zahrady a expozice – ve výši 53,8 milionu Kč bez DPH.

Jediná nabídka na samotnou stavební část v prvním tendru byla 54,65 milionu Kč. Jinými slovy: byla asi o 850 000 Kč vyšší než dnešní plánovaná cena celého projektu.

Právě to je možná výmluvnější než samotných 37 %.

Dotace jsou silná opora, ne neomezená rezerva

Jablonec má pro projekt přiděleno 20,9 milionu Kč z IROP a Liberecký kraj přislíbil dalších 25 milionů Kč. Celkem jde o 45,9 milionu Kč podpory. Současný městský přehled uvádí celkové náklady projektu 53,8 milionu Kč bez DPH.

To vysvětluje, proč je udržení ceny důležité. Dotace snižují zatížení městských peněz, ale vyšší nabídka automaticky neznamená, že rozdíl zaplatí poskytovatelé podpory. Rozhodují pravidla způsobilosti výdajů, schválené částky a podmínky jednotlivých programů.

Aktuální plán města počítá se zahájením stavebních prací na podzim 2026 a jejich dokončením v březnu 2028. Interiéry, expozice a zahrada mají následovat do jara 2029.

Z veřejných podkladů, které jsme ověřili, však nelze dovodit jednoduchou rovnici „zpoždění tendru = ztráta dotace“. Takové tvrzení by bylo předčasné. Jisté je něco jiného: čím déle nebude znám dodavatel a konečná cena, tím obtížnější bude držet původní finanční i časový plán.

A co když budou nabídky znovu kolem 55 milionů?

To je nyní nejdůležitější otevřená otázka. Město ve veřejných materiálech nepopsalo konkrétní plán B pro případ, že i druhá soutěž skončí výrazně nad 39,7 milionu Kč.

Pak už by nešlo o jeden osamocený cenový výstřel. Opakování podobné cenové hladiny by bylo mnohem silnějším signálem, že současný finanční předpoklad neodpovídá tomu, za kolik jsou dodavatelé ochotni stavbu převzít. Jablonec by pak musel znovu řešit kombinaci rozsahu projektu, financování, podmínek zakázky a času.

Naopak několik konkurenčních nabídek poblíž projektantského rozpočtu by ukázalo, že první výsledek nebyl spolehlivým obrazem trhu.

To je také důvod, proč nyní není namístě označovat první nabídku jednoduše za „předraženou“. Byla výrazně vyšší než předpokládaná hodnota, ale bez konkurenčních nabídek nevíme, zda šlo o mimořádně drahého dodavatele, nebo o první varování, že projektantský rozpočet trhu nestačí.

Druhý tendr rozhodne, zda je problém v ceně, nebo v trhu

Smysl obnovy Kantorovy vily se druhým tendrem nemění. Památkově chráněný dům Heinricha Kulky má po rekonstrukci sloužit veřejnosti jako místo věnované moderní architektuře, výstavám, vzdělávání a kulturním akcím. O tom už Jablonec rozhodl dříve.

Teď se ale rozhoduje o mnohem prozaičtější věci: zda se podaří tuto vizi skutečně koupit za cenu, na níž stojí současný finanční plán.

První soutěž odpověď nedala. Jediná nabídka byla příliš osamocená na to, aby vytvořila tržní srovnání, a následná konzultace dodavatelů skončila bez jediného účastníka.

Právě proto bude druhý tendr důležitější než běžné opakování nepovedené zakázky. Ukáže, zda 39,7 milionu Kč bylo realistickým základem – nebo jen číslem, kterému trh zatím odmítá uvěřit.

 

Zdroje a kontext

1. Statutární město Jablonec nad Nisou – „Jablonec znovu hledá dodavatele rekonstrukce Kantorovy vily“, 12. srpna 2026. Aktuální cena, výsledek prvního řízení, zamýšlený nový postup, harmonogram a dotační podpora.
https://www.mestojablonec.cz/jablonecky-online/jablonec-znovu-hleda-dodavatele-rekonstrukce-kantorovy-vily

2. Národní elektronický nástroj – první veřejná zakázka N006/26/V00007231. Primární dokumentace k prvnímu tendru; režim zakázky, termíny, předmět a zrušení řízení. Formálním důvodem zrušení byl jediný účastník podle § 127 odst. 2 písm. h) ZZVZ.
NEN – Kantorova vila, první řízení

3. Národní elektronický nástroj – výzva k předběžné tržní konzultaci, květen 2026. Dokument zachycuje otázky města k nízkému zájmu, ceně, harmonogramu, smluvním podmínkám a kvalifikaci.
https://nen.nipez.cz/file?id=4417797403

4. Národní elektronický nástroj – záznam o výsledku předběžné tržní konzultace, 27. května 2026. Primární doklad, že se konzultace nezúčastnil žádný dodavatel.
https://nen.nipez.cz/file?id=4450820447

5. Statutární město Jablonec nad Nisou – projekt Kantorova vila. Aktuálně uváděné celkové náklady 53,8 mil. Kč bez DPH, dotace EU 20,9 mil. Kč a dotace Libereckého kraje 25 mil. Kč.
https://www.mestojablonec.cz/kantorova-vila-v-jablonci-nad-nisou