Jilemnice: Buben se mění z vize v obchod. Co město podepisuje s developerem a kde jsou skutečná rizika

V Jilemnici se projekt Buben posunul z dlouhých debat do konkrétní smluvní fáze. Město už nemluví jen o tom, že „by se tam jednou mohlo stavět“, ale má na stole akcionářskou smlouvu s firmou 2M PROPERTY s.r.o., která má s městem založit společný podnik pro přípravu území pro rodinné i bytové domy. Právě na bydlení a dostupnost pozemků naráží Jilemnice už delší dobu — a zároveň jde o projekt, kde se budou přirozeně hlídat veřejné peníze, vliv politiků i podmínky pro soukromého partnera.

Buben je název rozvojové lokality na okraji Jilemnice, tedy území, kde město plánuje vznik nové obytné čtvrti. Nejde o jeden dům ani o malou parcelu, ale o větší soubor městských pozemků, na kterých mají postupně vzniknout stavební parcely, nové komunikace, inženýrské sítě a později také rodinné domy, řadové domy i bytové domy. Zjednodušeně řečeno: Jilemnice chce z dnešního volnějšího území udělat nové místo pro bydlení.

Jilemnice není velké město, kde se podobné rozvojové zóny ztrácejí v anonymním seznamu investic. Když se tu otevře nová lokalita pro bydlení, není to technikálie pro úředníky, ale zásah do toho, jak se město bude v příštích letech rozšiřovat, kdo si tu bude moci dovolit bydlet a co všechno bude muset radnice ještě doplatit okolo. Právě proto Buben budí zájem dávno předtím, než se do země poprvé zakousne bagr.

Na celé věci je přitom zajímavé, že město se nevydalo klasickou cestou „prodáme pozemky a developer si s nimi dělej, co chce“. Zvolilo složitější model společného podniku. Ten může být chytřejší, protože městu ponechává část vlivu i ekonomického podílu. Zároveň ale znamená, že veřejná samospráva vstupuje do mnohem těsnějšího obchodního vztahu se soukromou firmou. A právě tady začínají otázky, které jsou pro redakční analýzu podstatné.

Od debaty o bydlení k modelu „město + developer“

Podle městských dokumentů se o Bubnu jako o rezervě pro nové bydlení začalo vážněji mluvit v dubnu 2022. Impulzem byla potřeba rozšířit možnosti rodinného i bytového bydlení a zároveň očekávání dalšího rozvoje města, včetně nemocnice a místních firem. Po komunálních volbách dostala téma na stůl komise rozvoje, která nakonec doporučila, aby přípravu lokality neřešilo město samo, ale prostřednictvím druhé osoby — tedy partnera, který vloží peníze a developmentové know-how.

V roce 2024 se pak začal rodit konkrétní model. Město si nechalo připravit ekonomickou rozvahu a základní parametry společného podniku, do přípravy vtáhlo Deloitte Legal a současně rozjelo předběžné tržní konzultace. Komise rozvoje tehdy řešila jak právní formu, tak to, aby byla budoucí smlouva vymahatelná i při změně politických poměrů na radnici. Město si už v přípravné fázi uvědomovalo, že nepůjde o jednorázový prodej, ale o dlouhý vztah, který musí přežít víc než jedno volební období.

Na projektové stránce města je dodnes uvedeno, že partner měl být vybrán do konce února 2026. Jenže mezitím už přibyly konkrétní dokumenty z hodnocení soutěže a nově také akcionářská smlouva s firmou 2M PROPERTY s.r.o. Jinými slovy: projektová stránka mluví ještě jazykem „výběr se chystá“, ale zveřejněné podklady už ukazují, že se věc posunula dál. To samo o sobě není skandál, ale je to malý symptom: u takto citlivého projektu by veřejná komunikace města měla držet krok s dokumenty.

Co přesně se děje teď

Veřejná soutěž na partnera byla schválena zastupitelstvem 25. června 2025. Nabídky do prvního kola měly být doručeny do 15. září 2025. Soutěž byla vedena podle občanského zákoníku jako otevřená soutěž o nejvýhodnější nabídku spolupráce, nikoli jako klasická veřejná zakázka na stavební práce. Vyhlašovatel si do ní přizval externí právní podporu Deloitte Legal.

Podle soutěžních podmínek bylo jediným hodnoticím kritériem to, jakou prodejní hodnotu pozemků uchazeč po naplnění účelu společné společnosti nabídne. V prvním kole se hodnotily dvě nabídky. Ze zveřejněného protokolu je patrné, že vyšší nabídka pracovala s částkou 4 200 Kč, zatímco nabídka firmy 2M PROPERTY původně počítala s 2 750 Kč za m². Do druhého kola ale nakonec dorazila už jen firma 2M PROPERTY, která svou nabídku zvýšila na 3 500 Kč za m²; druhý uchazeč ze soutěže odstoupil s odůvodněním, že za nastavených podmínek nevidí dostatečnou perspektivu zisku. Hodnoticí komise poté doporučila uzavřít smlouvu právě s 2M PROPERTY.

To je jeden z nejdůležitějších momentů celé kauzy. Na jedné straně lze říct, že město soutěž vedlo, mělo víc zájemců a nakonec vybralo partnera z procesu, který je veřejně dohledatelný. Na druhé straně je třeba otevřeně dodat, že vítěz nevzešel z přímého souboje dvou finálních nabídek ve druhém kole, ale z situace, kdy silnější cenový konkurent odstoupil. Pro veřejnost je to relevantní, protože právě tady se láme pocit, zda město dostalo opravdu nejlepší možnou nabídku, nebo „nejlepší z toho, co zůstalo na stole“. Veřejné dokumenty zatím spíš potvrzují druhou variantu.

Jak má společný podnik fungovat

Akcionářská smlouva počítá se založením společnosti Buben Jilemnice a.s. Město do ní vloží soubor svých pozemků v lokalitě Buben, oceněných znalecky na 28,802 milionu Kč. Firma 2M PROPERTY se zavazuje vložit 86,406 milionu Kč, z toho prvních 10 milionů Kč ještě před zápisem společnosti do obchodního rejstříku a zbytek nejpozději do jednoho roku od podpisu smlouvy. Poměr práv na hlasování, zisku i likvidačním zůstatku má být 1 : 3 ve prospěch developera.

Účelem společného podniku není stavět hotové domy jako developer na klíč, ale především území technicky zhodnotit: připravit architektonické a objemové řešení, vybudovat inženýrské sítě a komunikace a následně prodávat zasíťované stavební parcely. Smlouva výslovně říká, že případné vyvolané investice mimo perimetr dotčených pozemků nespadají do společného podniku a v případě potřeby je ponese město samo. To je pro obyvatele důležitá věta: konečný účet za Buben nemusí skončit uvnitř areálu, ale může pokračovat i do okolní infrastruktury.

Město má po naplnění účelu podniku získat část stavebních parcel odpovídající jeho podílu, tedy zhruba 25 % celkové výměry stavebních parcel, a bezúplatně nabýt vlastnické právo ke komunikaci. Developer má naopak nabýt asi 75 % parcel. Kupní cena pro převod parcel v rámci opcí je ve smlouvě nastavena na 3 500 Kč za 1 m² včetně DPH. Zisk si po dobu trvání společnosti strany rozdělovat nebudou; vypořádání má přijít až po prodeji parcel a následné likvidaci společnosti. (Záměr projektu)

Kdo bude mít v projektu skutečnou moc

Nejcitlivější je governance, tedy kdo bude ve společném podniku opravdu držet ruce na volantu. Smlouva nastavuje, že představenstvo bude mít tři členy: jednoho navrhuje město, dva developer. Předsedou představenstva má být člen navržený developerem, místopředsedou člen navržený městem. V běžném provozu tak má developer silnější pozici. Naopak v dozorčí radě má město převahu: z pěti členů navrhuje tři město a dva developer.

Současně ale smlouva obsahuje poměrně tvrdé pojistky. O vyhrazených věcech na valné hromadě se má rozhodovat jednomyslně. Mezi tyto vyhrazené věci patří mimo jiné změny stanov, změny kapitálu, odměňování orgánů, úvěry nad 5 milionů Kč, další právní jednání nad 10 milionů Kč, převody nemovitostí společnosti nebo jmenování a odvolávání členů orgánů. Prakticky to znamená, že developer nebude moci dělat velká rozhodnutí bez města, ale na druhé straně ani město bez developera. Je to model společné brzdy, ne model plné městské kontroly.

Další důležitou pojistkou je vypořádání při neúspěchu. Pokud by likvidační zůstatek společnosti nedosáhl minimálního podílu města, developer se zavazuje rozdíl doplatit a při založení společnosti má dodat městu bankovní záruku odpovídající tomuto minimálnímu podílu. To je silný ochranný mechanismus, který v obecně-politické debatě zatím trochu zaniká. Město si tím chrání alespoň základní ekonomickou návratnost svého vstupu.

Proč to obyvatele Jilemnice zajímá

Bydlení v Jilemnici není teoretická agenda. Z veřejné debaty o sociálním bydlení ve městě plyne, že Jilemnice disponuje 161 městskými byty, řeší otázku služebních bytů i sociálních bytů a v dokumentech sama přiznává, že v Bubnu plánuje nové byty jako součást širší bytové politiky. Ve městě se zároveň objevuje i fenomén apartmánového bydlení, který může měnit dostupnost bytů pro místní. Proto Buben není jen developerská parcela na okraji, ale část širšího tlaku na to, kdo tu bude v dalších letech bydlet a za jakých podmínek.

Zadání architektonicko-urbanistické studie počítá s funkčním mixem a s kombinací bytových domů, řadových domů i samostatných rodinných domů. Území leží v západní části města a podle záměru se skládá ze zón R8, R9 a R10, které mají odlišné regulativy — od nízkopodlažní obytné zástavby po venkovštější charakter s většími parcelami. Výsledek tedy nebude jedna uniformní čtvrť, ale spíš několik typů bydlení vedle sebe. Přesný urbanistický obraz však teprve vznikne až po navazující práci s architekty.

Rizika: co je skutečné a co zatím veřejné zdroje neprokazují

Hodnoticí komise byla schválena zastupitelstvem, členové podepsali prohlášení o nepodjatosti a závěrečné doporučení pro 2M PROPERTY prošlo v doloženém hlasování jednoznačně. To ale neznamená, že rizika nejsou. Jsou — jen jsou spíš strukturální než trestněprávní. První riziko je hodnoticí model. Jediným kritériem byla prodejní hodnota pozemků po zhodnocení. To tlačí soutěž hlavně na ekonomický výnos, zatímco urbanistická kvalita, etapizace nebo dlouhodobý dopad na město se do bodování přímo nepropsaly. Tyto věci mají být ošetřeny zadáním studie a smlouvou, ale nejsou samostatně soutěžně vážené.

Druhé riziko je rozložení moci. Město si sice drží veto u zásadních rozhodnutí a převahu v dozorčí radě, ale provozní převahu v představenstvu má developer. To nemusí být chyba; u developmentu je logické, že odborný partner chce řídit každodenní chod. Znamená to ale, že veřejnost by měla velmi pečlivě sledovat, jak budou nastaveny další navazující dokumenty, jak bude vypadat urbanistická studie a zda město nepřijme roli pasivního spoluvlastníka, který „má razítko, ale ne tempo“.

Třetí riziko je fiskální. Smlouva říká, že investice mimo perimetr Bubnu nejdou za společným podnikem, ale za městem. Jinak řečeno: i když je v tabulce vidět vklad developera přes 86 milionů Kč, neznamená to, že tím pro město všechny náklady končí. Pokud bude potřeba řešit okolní napojení, veřejný prostor nebo další vyvolané investice, účet může dopadnout na radnici a nepřímo na městský rozpočet.

A konečně je tu ještě jedno měkčí, ale důležité riziko: transparentnost pro veřejnost. Jilemnice zveřejnila dost dokumentů na to, aby šel projekt seriózně rozebrat. Zároveň ale část údajů v protokolech anonymizovala tak, že veřejnost nemůže snadno porovnat profily uchazečů, a projektová stránka města nestíhá poslední vývoj. To neznamená, že se něco skrývá. Znamená to ale, že město si zatím neumí samo vytvořit dostatečně čitelný veřejný příběh o tom, proč právě tento partner a právě za těchto podmínek. A to je u projektu za desítky milionů slabina.

Zajímavý pohled za okraj

Možná nejméně nápadná, ale velmi důležitá věta v přípravných materiálech zní, že město chtělo mít smlouvu nastavenou tak, aby byla vymahatelná bez ohledu na změnu politických poměrů. Přeloženo do normální češtiny: už při přípravě si radnice připouštěla, že Buben je projekt delší než jedno volební období a že budoucí vedení města nemusí mít stejný pohled jako to současné. Není to detail pro právníky; právě tohle ukazuje, že Jilemnice si nevyrábí jen novou čtvrť, ale i nový typ dlouhodobého závazku mezi politikou a byznysem.

Co bude dál a kdy může být hotovo

Přesný termín dokončení veřejně potvrzený zatím není. Projektová stránka města pracuje jen s obecnou formulí, že po výběru partnera proběhne urbanistická práce s architekty a výsledkem má být zasíťované a připravené území pro bytové, řadové i rodinné domy. To je důležitá střízlivá poznámka: Buben je dnes ve fázi obchodního a organizačního uspořádání, ne ve fázi stavebního povolení nebo realizace hotových domů.

Realisticky tedy platí, že město má za sebou nejdůležitější politicko-obchodní rozhodnutí, ale před sebou ještě tu těžší část: převést smlouvu do konkrétní podoby území, sítí, parcel, návazné infrastruktury a cen, které budou dávat smysl jak investorovi, tak místním. Jestli se z Bubnu stane rozumné rozšíření Jilemnice, nebo jen další příklad toho, jak se veřejný zájem a soukromý výnos sice potkají u jednoho stolu, ale každý si pod nimi hraje svou hru, to se rozhodne až v dalších krocích. A právě ty bude potřeba hlídat nejvíc.