Textilka SEBA v Rokytnici: obří resort bez závěru EIA otevírá otázku, komu mají sloužit Krkonoše

Bývalá textilka SEBA v Rokytnici nad Jizerou má být proměněna v rozsáhlý hotelový, rekreační a rezidenční areál. Úřední podklady mluví o 1 350 lůžkách, 550 parkovacích místech a 120 hlubinných vrtech pro tepelná čerpadla. Zjišťovací řízení EIA však skončilo bez závěru – a tím se otevírá podstatná otázka: je to obnova zanedbaného brownfieldu, nebo další krok k přetížení Krkonoš?

V Krkonoších se o velkých stavbách nerozhoduje jen na jedné parcele. Každý nový hotel, apartmánový dům nebo parkovací garáž se dřív nebo později projeví na silnici, v krajině, v cenách bydlení, v sezonním provozu i v tom, jestli horské město zůstane městem pro místní, nebo se postupně změní v kulisu pro návštěvníky.

Rokytnická textilka SEBA je přesně takový případ. Na jedné straně stojí léta zanedbaný brownfield v centru města, který veřejnost sama vnímá jako problém. Na druhé straně jsou úřední čísla, která už nejsou drobnou revitalizací: 1 350 lůžek, 550 parkovacích míst, 120 vrtů hlubokých 250 metrů a kombinace hotelu, rekreace i rezidenční výstavby. A mezi tím zjišťovací řízení EIA, které bylo ukončeno bez vydání závěru.

Brownfield, který nechce nikdo nechat hnít

Začněme férově: bývalá textilka SEBA není zelená louka na hřebenech. Jde o zanedbaný areál v Rokytnici nad Jizerou, tedy místo, které si o smysluplné využití říká už roky. I pocitová mapa města z roku 2025 ukázala, že občané mezi nejvíce zanedbané lokality řadili právě brownfieldy včetně bývalé textilky SEBA. To je důležité: odpor k projektu nelze automaticky stavět na jednoduchém hesle „nic nestavět“. Starý průmyslový areál má být vrácen životu.

Jenže podstatné je měřítko. Obnova brownfieldu může být službou městu. Může přinést práci, služby, lepší veřejný prostor, hotel, který Rokytnici chybí, i důvod, proč se lidé v místě zdrží déle než jeden den. Stejně tak se ale může stát projektem, který sice odstraní ošklivé místo, ale vytvoří nový tlak: na dopravu, parkování, vodu, kanalizaci, ceny nemovitostí a charakter města.

Čísla, která mění debatu

Krajský úřad Libereckého kraje v informaci o zahájení zjišťovacího řízení popsal záměr jako hotelový, rekreační a rezidenční areál v místě bývalé textilky SEBA. Podle úředního dokumentu má záměr zabrat plochu zhruba 21 540 m², mít ubytovací kapacitu 1 350 lůžek, 550 parkovacích míst a 120 vrtů pro tepelná čerpadla, každý o hloubce 250 metrů. Součástí mají být obnovená historická budova tkalcovny, moderní přístavby, apartmánové domy a bytové domy typu „Krkonošská vesnice“.

Na webu Trigemy je projekt prezentován jako 5*Hotel Rokytnice. Firma uvádí, že hlavní budova hotelu vznikne v místě původní tkalcovny a nabídne 138 hotelových pokojů, kongresový sál, restaurace, vodní a saunový svět. Dále zmiňuje podzemní parkování, novou zastávku skibusu a stezku podél Huťského potoka pro pěší i cyklisty. První etapa výstavby je na webu investora spojována s rokem 2027 a dokončení s rokem 2029.

Právě tady je nejpodstatnější detail celé kauzy: veřejný obraz projektu může působit jako příběh luxusního hotelu se službami, které městu chybějí. Úřední podklady ale ukazují širší a tvrdší rozměr – nejde jen o hotel se 138 pokoji, ale o celý hotelový, rekreační a rezidenční areál s kapacitou 1 350 lůžek. To nemusí být rozpor. Je to však rozdíl mezi reklamním popisem a veřejným dopadem. A právě veřejný dopad musí být předmětem debaty.

Co znamená „bez závěru EIA“

EIA je zkratka z anglického „Environmental Impact Assessment“, česky posuzování vlivů na životní prostředí. Nejde o stavební povolení ani o politické schválení projektu. Je to odborný proces, který má předem zjistit, popsat a vyhodnotit, jak může plánovaná stavba nebo jiný záměr ovlivnit životní prostředí a veřejné zdraví – například krajinu, vodu, hluk, dopravu, ovzduší, přírodu nebo život lidí v okolí. Smyslem EIA není automaticky stavby zakazovat, ale odhalit rizika dřív, než se začne stavět, a případně stanovit podmínky, za kterých je záměr přijatelný. Ministerstvo životního prostředí popisuje EIA jako proces, jehož cílem je komplexně vyhodnotit předpokládané vlivy připravovaných záměrů a zmírnit jejich nepříznivé dopady.

Součástí systému EIA může být takzvané zjišťovací řízení. To je zjednodušeně první úřední filtr: příslušný úřad posuzuje, zda konkrétní záměr musí projít úplným a podrobnějším posouzením EIA, nebo zda takové hlubší posouzení není nutné. Portál veřejné správy tento krok popisuje jako vyhodnocení, zda plánovaný záměr vyžaduje podrobnější hodnocení vlivů na životní prostředí.

Zjišťovací řízení EIA není formalita pro úřední šanon. Podle Ministerstva životního prostředí má proces EIA zkoumat a vyhodnocovat možné vlivy záměrů na životní prostředí a veřejné zdraví. Zjišťovací řízení má mimo jiné určit, zda bude záměr posuzován v úplném procesu EIA, nebo zda další posouzení potřeba nebude.

V případě Textilky SEBA je důležité právě to, že tento první filtr neskončil věcným závěrem. V informačním systému EIA je záměr veden pod kódem LBK880 se stavem „Ukončeno z jiných důvodů“. Krajský úřad 27. února 2026 sdělil, že řízení ukončil po žádosti zástupce oznamovatele. To neznamená, že projekt byl zamítnut. Neznamená to ani, že „prošel“. Znamená to, že veřejnost zatím nemá úřední odpověď na otázku, zda má být záměr posuzován podrobněji a jaké podmínky by z takového posouzení mohly vyplynout.

Komu mají sloužit Krkonoše?

Tady se článek dostává k jádru. Otázka nestojí „hotel ano, nebo hotel ne“. Otázka zní: komu má takový projekt sloužit a kdo ponese jeho náklady?

Pokud má jít o skutečnou revitalizaci, měla by být viditelná i pro obyvatele Rokytnice: lepší veřejný prostor, průchodnost území, služby dostupné nejen hostům resortu, rozumné dopravní řešení, jasně řešená voda a kanalizace, pracovní místa, přiměřený vztah k historické budově a krajinnému rázu. Pokud však převáží rezidenční a investiční logika, může se z obnovy brownfieldu stát jen další forma turistického a realitního tlaku.

Krkonoše už dnes nejsou prázdným prostorem čekajícím na objevitele. Správa KRNAP letos zveřejnila analýzu, podle níž turistickou oblast Krkonoše v období od 1. listopadu 2024 do 31. srpna 2025 navštívilo 4,15 milionu lidí a vzniklo přes 12,7 milionu návštěvodnů. Samotný KRNAP uvádí, že návštěvnost roste, a upozorňuje, že vysoká návštěvnost vyžaduje řízení a respekt k pravidlům.

Proto je rokytnický projekt krajské téma, ne jen místní stavební epizoda. Liberecký kraj dlouhodobě řeší, jak udržet hory živé, dostupné a ekonomicky funkční, aniž by se z nich stal pás apartmánů, parkovišť a sezonních služeb. Textilka SEBA je konkrétní test: umíme obnovit špatné místo tak, aby z toho mělo město skutečný užitek?

Co se bude dít dál

Pro obyvatele je teď praktické sledovat tři věci. Zaprvé, zda se projekt znovu objeví v systému EIA, případně v přepracované podobě. Zadruhé, jak bude město Rokytnice nad Jizerou formulovat své podmínky: nestačí obecná podpora revitalizace, podstatné jsou konkrétní závazky k dopravě, veřejnému prostoru, službám a infrastruktuře. Zatřetí, jak se k záměru postaví dotčené instituce, například Správa KRNAP, hygienici, vodoprávní úřad nebo další orgány státní správy.

Dobrá revitalizace má veřejnosti něco přidat. Špatná revitalizace jen vymění rezavou továrnu za dražší problém. Textilka SEBA může být šancí pro Rokytnici – ale jen tehdy, pokud se nebude posuzovat podle vizualizací, nýbrž podle dopadů.

Krkonoše nejsou kulisa

Starou textilku je správné vrátit do života. Rokytnice nepotřebuje další chátrající díru v centru města. Jenže čím větší projekt přichází, tím méně stačí říkat „aspoň se s tím něco udělá“. U záměru s kapacitou 1 350 lůžek je legitimní chtít víc než hezký marketingový příběh.

Skutečná otázka proto zní jednoduše: bude resort sloužit městu a Krkonoším, nebo se město a Krkonoše stanou jen zázemím resortu? Odpověď zatím veřejnost nemá. A právě proto by se k Textilce SEBA měla vrátit dřív, než bude rozhodnuto v tichosti dalších řízení.

Zdroje a kontext
[1] CENIA – Informační systém EIA, záměr LBK880 „Textilka SEBA“. Uvádí stav záměru „Ukončeno z jiných důvodů“, oznamovatele Trigema Textilka Rokytnice s.r.o., umístění a základní procesní údaje.
[2] Krajský úřad Libereckého kraje – „Textilka SEBA“, zahájení zjišťovacího řízení, 19. ledna 2026. Dokument obsahuje klíčová čísla: plocha cca 21 540 m², 1 350 lůžek, 550 parkovacích míst, 120 vrtů o hloubce 250 m.
[3] Krajský úřad Libereckého kraje – ukončení zjišťovacího řízení bez vydání závěru, 27. února 2026. Úřad uvádí, že řízení ukončil po žádosti zástupce oznamovatele.
[4] Trigema – 5*Hotel Rokytnice. Prezentace investora uvádí 138 hotelových pokojů, kongresový sál, restaurace, vodní a saunový svět, podzemní parkování, skibus a plán první etapy výstavby v roce 2027.
[5] Město Rokytnice nad Jizerou – Pocitová mapa 2025. Město uvádí, že mezi nejvíce zanedbané lokality patřily brownfieldy včetně areálu bývalé textilky SEBA.
[6] Ministerstvo životního prostředí – Posuzování vlivů záměrů na životní prostředí (EIA). Vysvětlení účelu procesu EIA.
[7] Portál veřejné správy – Vydání závěru zjišťovacího řízení k záměru úřadem. Vysvětlení účelu zjišťovacího řízení a lhůt.
[8] Správa KRNAP – Analýza návštěvnosti Krkonoš za období 1. 11. 2024 až 31. 8. 2025. Uvádí 4,15 milionu návštěvníků turistické oblasti Krkonoše a 12,7 milionu návštěvodnů.
[9] Správa KRNAP – právní vymezení KRNAP a ochranného pásma. Kontext ochrany národního parku a jeho ochranného pásma.
[10] Investiční příležitosti Libereckého kraje – informace o plánované proměně areálu.